거래량으로 보는 부동산 매매 타이밍

안녕하세요. 해영입니다. 오늘은 부동산 매수 매도 타이밍을 찾을 수 있는 여러 방법 중에 하나인 거래량에 대해서 정리해 보려고 합니다. 주식에서든 부동산에서든 거래량은 굉장히 중요한 지표입니다. 아무리 좋은 기업도 거래량이 없으면 주식이 오르지도 내리지도 않은 채 정체될 수도 있고 그만큼 시장의 관심에서 벗어나 있다는 뜻이 되는데요. 부동산에서도 비슷한 논리로 해석할 수가 있습니다.

 

■ 매수 매도 주체에 따른 부동산 매매 타이밍

주식도 거래량이 터지고 나면 관심이 붙고 그래서 더 올라가는 경향이 있는데요. 그래서 이른바 수급을 따져 보기도 합니다. 개인이 사면 별로고 기관, 외국인이 붙으면 괜찮다 해서 쌍끌이 매수, 매도라는 이름을 붙이기도 하는데요. 부동산에도 비슷한 일이 생깁니다.

거래량을 세분화한 자료를 뽑아 봤는데요. 한국감정원에서 부동산통계정보에서 부동산거래현황 → 아파트매매 거래현황 → 월별 매입자거주지별 선택한 뒤 년도별로 정리해서 뽑아 보면 됩니다. 여기에서 관할시군구내, 관할시도내 = 개인, 관할시도외_서울, 관할시도외_기타 = 기관, 외국인 정도로 등가해서 해석하면 개념이 이해하기 쉬울 듯 합니다.

 

관할시군구내나 도내는 그나마 직업적인 이유 혹은 개인적인 이유로 실거주 목적으로 이동했다고 판단할 수 있는 수치구요. 관할시도외(서울, 기타)는 해당 지역 외부에서 진입한 거라 직업으로 인한 이동 혹은 투자 수요로 판단할 수 있는 수치입니다. 전체 합계를 보면 2009년에는 255건이었는데 2011년 741건으로 크게 증가했구요.

 

실수요가 많았지만 외부에서 사들인 숫자가 27에서 126으로 역시 대폭 증가했습니다. 여기까지 보고 나면 거래량 증가가 가격 상승에 어떻게 영향을 줄까가 궁금해 지는데요. 이렇게 한국감정원 자료를 업어 와서 간단하게 손품을 팔아서 직접 그래프를 그려 봐도 좋지만 시대가 좋아져서 부동산지인같은 곳에서 더 간단하게 조회할 수 있습니다.

 

■ 주체별 거래량 간단하게 조회하는 방법

부동산지인에서 지역분석에서 원하는 지역을 선택한 뒤 상세거래량 → 매입자 거주지별을 선택하면 그래프로 조회할 수 있습니다. 부동산지인에서는 2009년 자료부터 조회할 수 있는데 이전 거래량이 궁금하다면 한국감정원에서 위에서 소개한 순서대로 조회해 보면 찾을 수 있습니다.

위 그래프는 가격추이를 나타낸 그래프구요. 아래 등락폭이 심하게 있는 부분이 거래량입니다. 제일 위에 크게 요동치는 부분은 전체 거래량이구요. 아래에 색깔별로 지역외에서 유입된건지 지역내에서 매매한건지가 나와 있습니다. 붉게 구간을 표시한 부분은 거래량이 급등했던 시기구요. 

 

서울에서 매입한 수치를 보면 2009년에 잠깐 튀었다가 2011년에 두 번 정도 튀는 시기가 있습니다. 이후 부동산 가격이 2016년 최고가를 기록했습니다. 이 가격을 아직 회복하지 못했구요. 2016년 이후 거래량이 급감했습니다. 위 자료에 나온 포항같은 경우는 중간에 지진여파도 있어서 거래량이 급감했지만 인재임이 밝혀진 뒤로 점차 회복하는 추세입니다. 

 

2020년 초반에 외지인 매입 비율이 다시 증가했는데요. 이때는 서울에서 넘어온 것보다는 관할 구역 외 기타지역에서 매입한 수치가 크게 증가했습니다. 어쨌든 외지인의 매입 비율이 늘자 가격이 다시 움직이기 시작했는데요. 얄궂게도 이 흐름은 공급이 부족해지는 시기와 묘하게 일치합니다. 

 

■ 포항 부동산 거래량과 미분양 현황

거래량만으로 단순히 부동산 가격이 오를 수 있다, 내릴 수 있다라고 예단하기는 힘든데요. 그래서 같이 봐야할 항목들이 꽤 있습니다. 여기에 미분양 현황만 추가해도 타이밍을 조율하는게 좀 더 정교해집니다.

이렇게 말이죠. 제일 아래에 추가한게 미분양 현황 그래프인데요. 2009년 말에는 미분양 아파트가 급격히 줄기 시작했고 2011년, 2012년에도 하락 추세는 계속됐습니다. 이 지점에 외지인 투자로 짐작되는 매수세가 증가했고 시장강도도 100에 육박할 정도로 흐름이 강해졌습니다. 이후는 미분양 추이가 2016년 갑자기 또 증가하기 전까지 상승추세를 유지했구요. 이후 미분양이 소화가 되지 않다가 2018년 소화되기 시작합니다. 

 

외지인 매수가 튀기 시작하는 것은 2019년 초쯤인데요. 몇 번에 걸쳐서 튀는 데이터가 나오면서 시장이 급반전하기 시작했습니다. 투자나 실거래를 위해 아파트 혹은 부동산 매매를 고려한다면 꼭 참고해 봐야할 포인트 되겠습니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.