집값 잡기 서툴게 하면 대차대조표 불황 불러올 수도

안녕하세요. 부동산에 관한 인사이트 넘치는 이야기를 해 보고 있는 해영입니다. 문재인 정부는 정권의 목표 중 하나를 집값을 잡아서 서민들이 집값 때문에 아니꼽지 않게 잘 살 수 있는 세상을 만드는 것으로 잡아서 실천 중입니다. 이 집값을 잡는 방향은 아무래도 괜찮은 듯 합니다. 왜냐하면 가격이 오르고 비정상적으로 오른 곳들을 주요 타겟으로 하기 때문인데요.

 

■ 대차대조표 불황이란

어느 정도의 정부 규제는 확실히 필요합니다. 금융 위기 이전에 대출 규제를 우리만큼이나 옥죄었으면 아마도 서브프라임같은 막가파식 대출은 이루어지지 않았을 테구요. 이를 파생상품으로 돌려서 없는 돈을 부풀려 가는 과정이 일어났다가 거품이 꺼지는 경험도 하지 않아도 됐을 겁니다. 

 

대차대조표는 기업의 특정 시점의 회사 상태를 숫자로 표현한 재무보고서인데요. 기본적으로 자산 = 자본 + 부채로 구성되어 있고 차변과 대변 왼쪽과 오른쪽으로 나눠서 자산이 어떻게 자본과 부채를 구성하고 있는지를 나타내는 표입니다. 

 

예를 들어 1억원의 자본금으로 1억원을 빌려서 사업을 한다면 내가 가지고 있는 기업의 자산은 2억원이 되는데요. 이 왼쪽과 오른쪽의 금액이 2억원으로 항상 일치해야 합니다. 이제 이 자본금에 5억원 하는 아파트를 4억원의 대출을 받아서 장만했다고 해 보겠습니다. 1억원 있던 자본금은 그대로고 부채는 4억원이 증가했고 자산은 이제 5억원이 됐습니다. 그런데 정부규제로 인해서 집값이 급전직하해서 2억원까지 떨어졌다고 해 보겠습니다. 

 

내 자산의 평가가치는 2억원인데 나의 자금 1억원은 일단 회수될지도 모르겠고 부채는 4억원이 그대로 있습니다. 자산 가격이 갑자기 떨어지면 이렇게 부채만 남아서 돈 안되는 집을 들고 빚만 갚아야 하는 사태가 벌어지는데요. 실제 일본에서 있었던 일입니다. 이걸 대차대조표 불황이라고 합니다.

 

■ 시장의 급격한 변화보다 연착륙 유도해야

1~2년 잠깐 집값이 떨어졌다가 다시 회복하겠지 하는 편안한 마음가짐으로 일본의 90년대를 살았다면 아마 그 이후 20년 동안 진짜 그야말로 참말로 빚만 갚다가 인생을 다 허비했을 수 있습니다. 90년 이후 일본 부동산 가격이 고점 대비 80~90% 떨어졌기 때문인데요. 자산 가치가 얼마나 떨어졌는지는 닛케이 지수를 봐도 쉽게 확인할 수 있습니다.

피크가 90년이구요. 2009년 최저점을 찍을 때까지 그리고 몇 년을 더 회복하지 못한채 20년동안 기나긴 침체의 늪을 지났습니다. 이제 자산버블 시절의 반 정도 회복했네요. 

 

이렇게 자산가치가 떨어지면 사람들은 지출을 줄일 수 밖에 없는데요. 지출 감소는 기업의 매출 감소로 이어지고 기업의 고용 환경도 악화되고 투자를 기피하게 되고 결국 다시 가계 소득감소로 이어져서 기나긴 악순환을 반복할 수 밖에 없습니다. 

 

그래서 집값을 잡아야 된다는데는 동의하지만 과도하게 오른 지역을 잡아야 한다는데에만 국한해서 동의하는데요. 일자리가 빠져 나가서 활기를 잃은 많은 우리나라 도시들이 서울, 경기권에 집중된 자산 버블로 인해서 반사피해를 봐서는 안될 일입니다. 

 

■ 그럴 확률은 많이 없어 보이지만 그래도 경계해야

은행에서 대출을 받게 되면 꼬박꼬박 갚기만 하면 어떻게든 해결이 될 것처럼 승인이 됩니다. 그런데 은행도 자산 가치 폭락에 대한 위험에 노출될 경우 추심할 수도 있다는 조항을 항상 어딘가에 걸어 놓습니다. 위에서 예를 들었던 것처럼 5억원 가치의 자산이 갑자기 2억으로 되어 버리면 은행도 대출을 회수하지 못할 위험에 노출되기 때문에 조기 상환을 요구할 수도 있는데요. 

 

그 동안 서울, 경기 혹은 대도시에 집중된 부동산 가격 상승의 베이스가 이런 대출로 빚은 사상누각이라면 자산 가치가 폭락하기 시작하면 연쇄 효과로 2008년 금융 위기처럼 매도가 매도를 부르고 폭락에 가속이 붙을 가능성이 있습니다.

 

물론 그럴 가능성은 매우 적습니다. 자산 버블 시절 PIR 즉, 부동산을 장만하기 위해 소요되는 경과년수를 표시한 숫자는 50, 60 이상을 기록했었는데 엄청나게 올랐다는 2020년 현재 PIR은 12 정도이기 때문입니다. 숨만 쉬고 12년간 버는 돈을 다 모으면 아파트를 장만할 수 있다는 이야기인데 버블 시절보다는 매우 현실적인 구간입니다. 

 

정보가 너무 극단적으로 좌와 우에 치우쳐 있다 보니 극단적으로 임대인을 위한 정보나 극단적으로 임차인을 위한 정보만을 놓고 판단하기보다는 적당히 저글링하면서 판단해 보는 혜안을 가져야 하는 시대입니다. 정부가 바라는건 이런 경착륙이 아니라 연착륙이겠지요. 대차대조표 불황에 관한 내용으로 부동산 인사이트에 도움 되셨길 바라면서 마칩니다. 재미있게 보셨다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.