2021년 이후 천안 부동산 전망

안녕하세요. 지극히 개인적이고 사소한 천안 부동산 전망 정리해 보려고 합니다. 인구 감소의 시대에 인구가 증가하는 몇 안 되는 도시 중에 하나입니다. 부동산 오를 이유를 찾아 보면 몇 가지로 귀결되기 마련인데요. 일단 일자리가 있어야 인구 유입이 생기고 도로가 뚫리고 교통이 좋아져야 사람들이 들고 나기가 쉬워집니다. 그래서, 일자리, 교통 등을 호재로 보는데요.

 

천안은 2004년 KTX가 개통되고 역사 주변에 신도시가 조성되면서 공단과 연계해서 빠르게 발전하고 있습니다. 천안시청도 비슷한 시기에 이전해서 시청 인근으로 신도시처럼 조성되어 있는데 이 곳이 지금은 가장 가격대가 높게 형성되어 있는 곳이군요. 

 

■ 차트로 보는 천안 부동산 전망

몇 가지 차트로 천안 부동산의 내일을 짐작해 보려고 합니다.

부동산지인의 자료를 참고로 가공해 봤습니다. 2009년은 거의 모든 지역에서 수요 공급 불균형이 극에 달했던 구간이라 이 시점에 아파트를 장만했을 경우 거의 모든 지역에서 최저점에 잡았을 수도 있을 구간입니다. 제일 위 그래프는 가격 변화 추이구요. 두번째는 수요, 공급 차트입니다. 세번째는 미분양 추이구요. 마지막이 PIR 차트입니다. 

 

2009년 이후로 공급량이 수요에 비해 적어지는 시기가 2012년까지 되야 돌아오는데요. 그 사이 아파트 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다. 2013년부터 다시 공급이 스물스물 늘어나기 시작하는데요. 2014년 즈음에는 다시 미분양 아파트가 늘어나기 시작합니다. 이후 공급이 계속해서 증가해서 아파트 가격은 계속 하방으로 압력을 받는데요. 그다지 오르지 못하고 2019년까지 이어집니다. 

 

2019년에 어마어마하게 공급됐던 시기가 마무리되고 공급량이 급격하게 주는데요. 덩달아 미분양, 준공후 미분양 물량도 급격하게 소화되기 시작하면서 다시 가격 상승으로 반전하기 시작합니다. 이후로 지금까지 계속해서 가격은 상승중입니다. 

 

■ PIR로 보는 천안 부동산 전망

PIR은 여러 번 소개하고 있는 지표인데 아파트 가격 대비 소득으로 나눈 값입니다. 일정하게 밴드를 형성하면서 반복되는 경향이 있어서 투자하는 사람들이 챙겨 보는 지표 중 하나인데요. 2019년 말에 3.5 정도를 기록했다가 2014년 4.37 다시 가격이 어물쩡 조정하다가 2019년 최저점을 기록했을 때 3.5를 기록한 뒤 지금은 4.27정도를 기록하고 있습니다. 비율상 전고점에 거의 다 온건데요.

그래서 수요, 공급 차트를 따로 떼서 봤습니다. 김해시와 유사한 흐름인데요. 2021년에 잠깐 입주가 줄긴 하는데 2022년, 2023년에 수요에 맞는 수준 혹은 조금 더 입주 물량이 대기중입니다. 앞으로 미분양 흐름을 지켜 봐야 할 것으로 보이구요. 단기 급등에 대한 피로로 당분간은 조용할 것 같습니다. 2021년까지는 공급량 부족으로 상승압박은 있을 것으로 예상되지만 제한적이겠네요. 예기치 못한 일자리 수요 폭발로 외부요인이 생기지 않는 이상 말입니다. 

천안의 급등하고 있는 아파트 중 한 곳을 보면 매매가격과 전세가격 괴리가 크게 벌어지고 있는데요. 이런 상황에서 체크해 봐야 할 것은 매매 가격의 상승률만큼 전세가격이 따라가는가 여부입니다. 수요가 꾸준히 있고 경쟁이 생기는 지역이면 전세가격이 따라갈 거구요. 그게 아니라면 전세가격 하락이 매매가격 하락을 부추기는 방향으로 고꾸라질 수도 있습니다. 

 

전세가 이미 두 번 돌아서 전세가가 급등해도 이상하지 않을 것 같은 지역인데 따라가지 못하고 있어서 위험요인입니다. 주변에 다른 아파트들은 이미 전세가율이 80% 정도를 기록하고 있는데요. 몇 군데 가격 상승이 높은 지역들이 못 따라가고 있네요. 수요가 그만큼 따라 오는지는 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다. 실거주 목적이라도 당분간은 관망하는게 좋을 듯하네요. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.