데이터로 분석해 보는 구미 부동산 전망

안녕하세요. 해영입니다. 오늘은 구미 부동산 가격 흐름 쫓아가 보려고 합니다. 정부가 부동산 규제를 핀셋으로 콕콕 집어서 규제한다고 해서 핀셋규제라 이름붙은 그것이 서울과 경기, 대구, 부산을 찍고 움직이고 있어서 해당지역들은 주춤한 분위기인데요. 넘쳐 나는 현금 유동성이 이제는 그 외곽에 있는 지방으로 옮겨 붙을 타이밍이라 생각되는 시점입니다. 구미는 창원, 포항 등과 함께 일자리에 있어서 전통의 강호인데요. 

현장 얘기를 들어 보면 사람들이 모두 파주로 이사가는 것처럼 느껴질 정도로 파주로 이동하는 인구가 많아 보이는데 실제 데이터를 까 놓고 보면 파주보다는 인근 지역으로 전출입이 많습니다. 최근 2년 데이터를 토대로 한 부동산지인발 데이터인데요. 

 

김천, 대구 달서구, 북구는 전입과 전출이 거의 같은 비율로 왔다 갔다 합니다. 반면, 칠곡군에서는 유입되는 인구가 많고 전출되는 인구가 적습니다. 퍼센트로 보면 같은 비율로 왔다갔다하는 것처럼 보이지만 미세하게 대구로 나가는 인구나 김천으로 가는 인구가 많아서 결과적으로 놓고 보면 칠곡군에서는 인구 유입이 많은 편이고 김천, 대구로의 전출이 많은 편이라고 후려칠 수 있겠습니다.

 

■ 데이터로 보는 구미 부동산 전망

여러 가지 데이터를 모아서 구미 부동산 현황과 내일에 대해 살펴보겠습니다.

금융위기 직후 금리가 떨어지기 시작한 시점은 전무후무한 아파트 매수 타이밍이었음을 알 수 있습니다. 평균 평단가가 316만원 정도 하던 시절이었구요. 2015년 피크가 될때까지 545만원까지 오릅니다. 6년 정도만에 72%가 올랐네요. 평균 가격이. 

 

이후 끝없는 조정을 겪었는데요. 공급량 늘었고 공급량 소화가 안 됐고 전세가격도 매매가격과 같이 떨어지는 전형적인 약세장이었습니다. 2019년 말부터 반등해서 가격이 조금씩 오르기 시작했는데요. 공급량이 많았던 시절이 지나고 앞으로 몇 년간은 입주 물량이 수요에 비해 모자라서 당분간 상방으로 압력이 강해질 차례입니다. 아직 해소되지 않고 있는 준공후 미분양이 어디인지 모르지만 문제네요. 

 

■ 소득변화에 따른 구미 부동산 전망

위 그래프에서 보면 제일 아래에 있는게 PIR 흐름을 나타낸 그래프인데요. 2009년에 바닥을 기다가 2015년 피크를 친 것처럼 보이구요. 이후 계속 내리막길을 걷다가 2020년 초부터 반등하는 그림입니다. 2009년 당시 아파트 평균 가격이 34평형 아파트 평균 가격이 1억 1천만원 정도 했었고 이 때 소득이 4,140만원 정도 했습니다. PIR이 2.64정도 나옵니다. 

 

숨만 쉬고 연봉을 다 모아서 집을 사려면 2.64년이 나온다는 결과인데요. 2015년 피크를 쳤을 때 가격을 보면 아파트 평균 가격은 1억 9천만원 정도였고 소득은 5,450만원으로 늘었네요. PIR은 제일 높을 때 기준 3.7정도가 됩니다. 11년 사이의 데이터를 기준으로 보면 구미의 PIR 밴드는 2.64에서 3.7 사이에서 움직인다고 생각할 수 있는데요. 

 

현재 2.9정도로 아직 상승여력이 남았다고 판단할 수 있는 지점입니다. 향후 1~2년 동안 금리 인상하기에는 경기 회복에 대한 자신감이 아직 확실하지 않다고 판단되구요. 미 연준에서도 2년 정도는 금리 인상할 생각이 없다고 밝혀서 당분간 인플레이션 압박은 강하게 작용할 것으로 보입니다. 예전처럼 3.7까지 올라간다고 가정하면 현소득액 기준 아파트 평균 가격은 2억 1,800만원까지 오를 가능성이 있고 비율로는 30% 정도 상승여력이 있다고 판단됩니다.

유의할 점은 PIR이 비율의 함수라는건데요. 코로나19로 인해서 전국 단위의 소득 타격을 입고 있지만 급격히 경기가 회복해서 전체 소득이 증가한다면 비율에 맞게 가격 상승폭은 더 증가할 수 있다는 점입니다. 단적으로 예를 들면 소득이 평균 7천만원이 되면 아파트 평균 가격 예측치를 2억 5900만원으로 수정할 수 있구요. 비율로는 50%까지 볼 수 있는 것입니다. 

 

우리나라는 보수적인 기재부 덕에 국민에게 퍼주는 기본소득이 1회성에 그쳤지만 미국같은 경우는 코로나19로 인해 소실된 국민 소득이 1조 정도인데 정부에서 퍼준 기본소득이 2조라고 하죠. 지원금으로 실질 소득이 더 많아진 셈인데 이렇게 퍼주다 보니까 일부는 실물 경제에 쓰였을 지 몰라도 많은 부분이 증시로 몰려서 로빈후드의 총알로 변했다고 하지요. 우리나라처럼 사용기한이 정해진 바우처 형식으로 줬으면 증시가 저렇게 오르지는 못했으리라 생각합니다. 

 

비율에 따른 조정이 있을 수 있음을 감안하고 구미 부동산 흐름 지켜보면 좋을 듯 합니다. 2021년부터 2023년까지는 입주물량이 수요에 비해서 모자란 상황이라 금리 인상이나 코로나보다 더한 금융위기가 닥치지 않는 이상은 계속해서 상승압력을 받으면서 움직일 것으로 예상됩니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.