데이터로 분석하는 창원 부동산 전망

안녕하세요. 해영입니다. 서울 부동산 규제가 세게 들어가니까 이제 지방이 들썩이네요. 첫 순서를 이어받은 것은 부산으로 보이구요. 부산 오랜 선호지역인 해수동 즉, 해운대, 수영, 동래 등을 비롯해서 남구, 명지가 있는 강서구까지 고른 상승을 보이고 있습니다. 전국 매매가격 상승 추이를 보면 항상 보이지 않던 곳이었는데 TOP10으로 올라왔네요. 정부가 또 조정대상지역으로 지정하는 바람에 거래량 당분간 주춤할 것으로 보이구요.

 

이를 이어받을 만한 지역이 어디있나 찾아 보니 일단 창원이 스타트를 끊은 것 같군요.

그래프가 좀 복잡한데 제일 위의 파란색 선이 아파트 매매 가격을 뜻합니다. 2009년 이후 급격한 상승을 했다가 2011년 중반 꺾였다가 2016년까지 완만한 상승을 한 뒤 2019년 중반까지 급격한 조정을 맞았습니다. 이후 다시 상승을 기록하고 있는데요. 몇가지 짚어 봐야할 항목들 위주로 보겠습니다.

 

■ 창원시 미분양 추이

두번째와 세번째에 보이는 그래프가 수요, 공급, 미분양 추이를 나타낸 그래프입니다. 2009년부터 미분양 흐름이 급격히 개선됐는데요. 이는 부동산 가격 상승으로 이어졌고 그 이전에 거시경제에서 무슨 일이 있었는가 생각해 보면 금융위기로 주가가 폭락하고 정부가 퍼주기 정책과 저금리 정책을 공격적으로 실시했던 구간입니다. 저금리, 미분양 해소 달리 말하면 공급 부족이 콜라보를 했던 구간입니다. 

 

2018년이 되면 미분양 물량이 극적으로 다시 증가하기 시작하는데요. 2019년 중반 해소되기 전까지 아파트 가격이 하락을 면치 못합니다. 저금리는 역대급을 갱신해서 최저금리를 기록하고 있고 미분양도 해속되고 있는 상태입니다. 가격 상승 압박이 강한 지점입니다. 

 

■ 창원시 PIR 추이

PIR은 주식으로 치면 PER과 동일한 지표입니다. Price 가격과 Income 소득의 비율을 뜻한 것인데요. 3억 하는 아파트에 소득이 5천만원이 있다면 숨만 쉬고 받는 돈을 다 모으기만 했다면 6년만에 아파트 한 채를 살 수 있으니 PIR은 6이 됩니다. 2011년 PIR이 피크를 쳤을 때 창원시 PIR은 6 정도가 됐습니다. 이후 2019년 중반에 4 밑으로 떨어진 적이 있었는데요.

 

그 사이 소득은 4,500만원에서 6,000만원으로 증가했는데 아파트 가격은 되려 떨어져서 PIR 비율이 급전직하했습니다. PIR이 4 정도 되면 사도 될 것 같은 지역 정서가 보입니다. 물론, PIR과 미분양 추이, 저금리의 3박자가 제대로 어우러졌다고 볼 수 있는데요. 바꿔 말하면 예년 PIR인 6까지 가면 고점이라고 판단이 됩니다. 그럼 예측 가능한 평균 아파트 가격이 34평형 기준으로 3억 6천만원 정도 되는데요. 현재 가격 대비 30% 정도 상방으로 여유가 있는 상황입니다. 

 

실제 그런 일이 벌어지게 될 지 모르겠지만 창원에서 가장 높은 가격을 받고 있는 아파트의 34평형 가격이 12억을 받게 된다면 더 이상 사는 것은 무리인 가격이 되겠습니다. 실거래를 목적으로 구매하려는 사람에게는 애매한 시기가 되어 버렸는데 3번같은 시기가 올때까지 전세로 기다리면서 매매할 타이밍을 노리거나 아니면 지금이라도 집을 사 뒀다가 다음 흐름에 같이 움직이는 방향으로 전략적인 선택을 해야 할 것으로 보입니다.

창원시 수요 입주 그래프만 따로 떼 봤는데요. 수요는 6천세대에서 2023년 5천세대 정도고 계속 줄고 있습니다. 인구유입니 잘 안 되고 있는 상황이구요. 2021년부터 2023년 입주물량은 거의 없다시피합니다. 가격 상승요인이구요.

 

2021년에는 아마도 본격적인 금리 상승은 없을 것으로 예상되지만 2022년부터는 코로나19에서 벗어나고 경제가 정상화되면 당연히 인플레이션 상승 압박과 함께 금리 인상 얘기가 나올텐데요. 이 때까지는 여간하면 상승 흐름 가져갈 것으로 보입니다. 그 끝은 매매가가 가장 높은 지역 기준으로 12억이 될 가능성 있어 보입니다. 

 

■ 인플레이션 헷지는 이래서 중요하다

사실 들어가서 사는 집이 인플레이션 헷지가 되는 것 자체가 어불성설인데 우리는 그런 시대를 살고 있습니다. 아파트 가격은 떨어질 지언정 수요, 공급 추이와 금리, 시장 분위기에 따라 이렇게 등락을 반복하는데요. PIR이 6을 찍었던 시절 창원 아파트 평균 가격이 평당 700만원 정도였는데 지금 이 가격을 조금 추월해서 813만원입니다. 그런데 PIR이 5가 안 됩니다. 

 

시간에 따라 물가도 상승하고 임금도 상승하고 결국엔 가격에 영향을 미치기 때문에 좋은 타이밍에 내 집마련은 그야말로 필수인 시대가 아닌가 싶습니다. 입지 좋은 지역에 집을 사는 것만으로도 인플레이션 헷지 이상의 효과를 가겨 오니 말이죠. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 다음에는 다른 지역 분석으로 또 돌아오겠습니다.