부동산 매수 매도 타이밍 낙찰가율 추이로 확인하는 방법

안녕하세요. 해영입니다. 부동산 가격 상승 흐름은 여러가지 징후를 통해 탐색할 수 있는데요. 금리가 떨어지기 시작한다던가 전세가격이 매매가격과 거의 붙는다던가 혹은 낙찰가율이 3개월 이상 상승하는 등의 조짐이 보이는 경우가 해당합니다. 그 중에서도 오늘은 낙찰가율 변화로 부동산 매수 매도 타이밍을 잡는 방법을 알아 보려고 합니다.

 

■ 울산 부동산 낙찰가율 추이로 보는 매수 매도 타이밍

울산은 꽤 오랫동안 부동산 가격 상승 시장에서 소외된 것처럼 여겨지는 곳이었는데 최근에 다시 오름세를 보이고 있습니다. 그래프를 보면 확실히 보이는데요.

2011년도에 상승흐름을 탔다가 2014년과 2015년 사이에 급격히 상승사이클을 다시 탔고 이후 계속 조정을 겪다가 2019년 말부터 다시 상승흐름을 타고 있습니다. 2011년 즈음에는 미분양 물량이 급격히 소진되면서 가격 상승 흐름으로 돌아섰구요. 중간에 보이는 계단식 그래프를 보면 2014년부터 2019년까지는 꽤 많은 입주가 이루어졌음을 알 수 있습니다. 

 

중간에 빨간 선이 수요를 나타낸 선인데요. 수요는 5천세대 후반에서 계속 줄고 있는 상황인데 2019년 말부터 공급이 확 줄면서 가격 상승의 빌미를 제공하고 있습니다. 수요, 공급 불균형은 당분간 서울과 경기를 제외하고는 거의 계속되는 분위기입니다. 

 

■ 낙찰가율 확인하는 방법

법원경매정보는 경매정보를 사이트 가입해서 보면 깔끔하게 볼 수 있긴 한데 굿옥션, 두인경매 등 경매관련 사이트에서 제공하는 정보가 대법원 경매 정보 사이트에서 긁어 오는걸 깔끔하게 만든거에 불과한데 유료라 약간의 손품을 감수하면 쉽게 검색할 수 있습니다. 대법원법원경매정보를 검색한 뒤 중간쯤 나오는 사이트에서 매각통계 → 지역별매각통계 → 지역 및 기간 설정→ 검색 후 필요한 그래프나 엑셀로 가공해서 쓰면 됩니다.

위에서 아래로 차례대로 2010년부터 2012년까지 낙찰가율 그래프입니다. 낙찰가율 혹은 매각가율은 경매로 낙찰된 금액과 해당 부동산의 가치로 평가한 감정가와의 비율을 나타낸 것인데요. 100%면 감정가와 동일하다는 뜻이고 80%면 그보다 20% 정도 낮게 거래됐다는 뜻입니다. 

 

2010년에는 매각율도 낮고 매각가율도 90% 아래에서 움직였는데요. 2011년 4월부터 매각율과 매각가율이 급등하기 시작합니다. 낙찰가율은 100%를 상회했는데요. 그만큼 울산 부동산도 움직였습니다.

차례대로 2018년, 2019년 그래프를 보면요. 매각가율이 2018년 중반까진 잘 버티다가 뒤로 갈수록 빠집니다. 2019년 8월부터 9, 10월 매각율도 올라가고 매각가율도 올라가는데요. 이후 가격이 상승으로 턴하기 시작합니다.

2020년 흐름을 보면요. 기본적으로 매각율이 높은 수준을 유지하고 있고 매각가율 역시 90%대를 유지하다가 최근 몇 개월은 말도 안 되는 140%가 나왔었네요. 이렇게 낙찰가율이 배보다 배꼽이 더 커지는 상황은 일반 부동산이 호황인 상태라 경매쪽을 쳐다 봐도 실익이 크게 없지만 시장 분위기를 판단하는 지표로 참고 삼으면 좋습니다. 

 

시장이 좋지 않을 때는 부동산 경매쪽도 거래가 줄고 매각가율이 떨어지기 때문에 시장 분위기를 판단하는 지표로 삼아 쳐다보면 부동산 매수 매도 타이밍을 잡는데 도움을 얻을 수 있으리라 생각합니다. 같은 울산시 내에서도 이 낙찰가율이 차이가 있어서 어느 지역이 인기 있는 지역인가를 가늠하는 지표로도 활용할 수 있습니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.