부동산 가격 상승 정해진 수순이 아닌가

안녕하세요. 오래간만에 부동산 이야기 해 보려고 합니다. 문재인 정부 들어서 참 많은 정책으로 부동산을 규제하고 있지만 잘 안 듣습니다. 큰 틀에서 전세계 부동산 시장이 들고 일어나는 분위기에서 이 정도 선방했으면 잘했다고 봄직도 한데 시장의 큰 흐름을 거스르기에는 역부족인 듯 했던 지금까지입니다. 최근 양도세, 취득세, 보유세 등 세금 폭탄을 안겨 주면서 서울에는 이제 실수요자 아니면 사지 말라고 강려크하게 경고한 바람에 서울은 진짜 실수요자 아니면 감히 살 생각을 못할 정도로 매물이 실종됐다고 하는데요. 그래서 수요 공급으로 현상 진단을 한 번 해보겠습니다.

 

■ 살고 싶은 지역에 가격상승은 당연하지만

괜찮은 일자리가 밀집해 있다는 강남은 오랫동안 불패신화를 써내려 오고 있는데요. 이렇게 수요가 집중된 곳의 집값상승은 요즘같은 규제책을 처음부터 후려치지 않았으면 아예 잡힐 가능성이 없지 않았나 싶습니다. 전국 아파트 수요를 보면요.

이렇습니다. 2018년 피크를 쳤고 2019년에서 거의 수요에 비해 공급이 2배 많았고 2020년 역시 공급이 많은 편입니다. 문제는 2021년부터 공급이 수요보다 떨어진다는건데요. 공급이 많았던 지난 3년동안 그렇게 올랐는데 공급이 없어지는 다음 3년간은 어떻게 할거냐는 문제가 생깁니다. 

 

■ 서울은 그 동안 어땠나

그래서 말이죠. 이 수요 공급현황은 전국 단위도 중요하지만 지역 단위로 쪼개서 볼 필요가 있습니다.

서울은 2019년을 제외하고는 거의 수요에 비해 공급이 현저히 부족한 수준이 반복되어 오던 곳입니다. 2021년부터는 말할 것도 없구요. 서울에 들어오고자 하는 사람들은 많은데 공급이 부족하니 가격이 지엽적으로라도 오를 수 밖에 없는 구조였는데요. 최근에 세금 폭탄 정책을 강남에 진즉에 투하했다면 아마 가격 상승은 주변으로 퍼졌지 진화되지는 않았으리라 생각합니다.

 

■ 그 많은 집은 어디로 갔나

전국 단위로 보면 공급이 엄청나게 됐었는데 그 많은 집이 어디로 갔나 궁금한데요. 옆으로 살짝 눈을 돌리면 쉽게 찾을 수 있습니다.

경기도입니다. 2018년, 2019년 18만호가 공급됐을 정도로 과잉공급이 됐었는데요. 전국 단위로는 52만호가 공급됐었는데 대략 30~40%는 이 경기도에서 먹고 가는군요.

경기도 부천의 어느 아파트인데요. 2018년에는 꾹 눌려 있던 가격이 2019년 넘어서면서 급등하기 시작해서 2020년까지 상승흐름으로 이어져 오고 있습니다. 엄청난 물량은 확실히 가격에 영향을 미치는 것으로 보이구요.

경기도 외에 지방 위주로 이 공급이 이상하게 몰려 있는 것을 확인할 수 있는데요. 경상남도의 경우 2017, 2018, 2019년 수요에 비해 2배가 넘는 공급이 이루어졌으니 가격이 오를 수가 없는 구조였습니다. 최근, 신문을 보다 보니 창원에서 대량으로 미분양 났던 4,000세대가 넘는 아파트가 또 분양을 하더군요. 그 정도로 물량이 털어지지 않는 지역이었는데요. 

 

이 곳도 2020년은 적정수준, 2021년부터는 수요에 비해 공급이 부족해지기 시작합니다. 

 

■ 정책 엇박자는 시장의 박자를 못 쫓아 가네

이번에도 역시 그런것 같습니다. 이번 정부는 마치 원죄처럼 토목공사를 하면 왠지 지난 정부의 전철을 밟는 것 같아서 힘들고 정부 고위직들이 2주택 이상을 가지고 있으면 투기자가 되서 자리를 유지하기도 힘들고 청렴함을 유지하려다 시기를 놓치는 경우가 되어 버린 듯 한데요. 

 

시장을 그대로 두면 아파트 가격이 오르면 주택업자 입장에서 가격을 좋게 받을 수 있으니 많이 지으려고 하고 분양을 많이 해 놓으면 3~4년 뒤에 물량이 급증하고 올랐던 가격은 자연스럽게 조정이 되고 미분양이 좀 없어진다 싶으면 가격이 바닥을 다지다가 다시 상승하고를 반복해 왔었는데요.

 

규제책을 내고 뚜렷한 공급책이 없어진 사이 3년내 물량이 저렇게 사라져 버렸습니다. 올해 들어 30만호를 공급한다 몇만호를 공급한다 공급책을 쏟아 내고는 있지만 어차피 집 짓는데 또 3~4년입니다. 해당 물량은 2024년에나 반영될 예정이구요. 앞으로 3년이 문제가 되겠습니다. 아마도 조정이 오게 되면 국내에서 만든 정책 때문이 아니라 코로나19로 인해서 풀린 유동성이 터지는 시점이 될 것이라고 강력하게 추정하는 바이구요.

 

그 시점은 미국이 금리를 올리기 시작하는 시점일 듯 합니다. 그래서 앞으로 1~2년간은 부동산 가격 상승은 막을 수 없다는 생각이 드는군요. 부동산 가격 상승의 이유가 궁금하다면 수요 공급을 보자. 오늘의 인사이트는 여기까지입니다. 재미있게 보셨다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.