정부 부동산 대책 전세가 폭등 불러올까

안녕하세요. 해영입니다. 정부 부동산 대책으로 연일 시끄러운 요즘인데요. 임대차 3법을 비롯한 정부 부동산 대책이 어떻게 실물 경제에 영향을 미칠까 정리해 보려고 합니다. 가장 코앞에 발생하고 있는 변화는 전세가 상승입니다. 기존에 가지고 있던 임대차 계약을 엎고 다시 하자는 임대인이 등장하기도 한다는데요. 그만큼 2+2 계약과 임차료 5% 상승 제한은 꽤 큰 타격을 주고 있는 것으로 보입니다.

 

■ 전월세 전환으로 유도될까 전세가 상승으로 고착될까

여러 데이터를 보면 서울, 경기권을 제외하고는 이미 월세로 전환되는 것은 큰 트렌드였습니다. 이른바 갭투자라고 하는 전세를 끼고 매매하는 형태는 서울, 경기권에 유독 몰려 있었는데요. 이걸 자연스러운 변화로 생각하기보다는 그만큼 지방이 갭투자로는 돈이 안된다라고 판단해야 된다고 생각합니다. 매매가 상승을 기대하고 전세를 놓기보다는 애초에 월세를 받아서 투자하는게 더 효과적이기 때문에 수도권과 이런 괴리가 생긴 거겠죠. 어쨌든 강화된 법을 따라 가다 보면 빚을 내서 수도권에 투자했던 갭투자 임대인들은 전세에서 월세로의 전환은 언감생심 꿈을 못 꿀 것 같군요.

 

2주택 이상 구입시에 대출이 막혀 있고 월세로 전환하려면 보증금을 반환해 줘야 되는데 이게 불가능해진 건데요. 그래서 다주택자가 매물을 쏟아낼 것으로 예상하고 이런 정책을 낸것으로 보입니다. 문제는 위험 부담을 잔뜩 안고 투자하는 사람이 아니라 현금 부자일 경우에는 또다시 임대인과 임차인의 가격 협상을 빚어낼 건데요. 4년 동안 전세가 상승이 제한되는 것을 감안해서 높은 가격을 받으려는 임대인이 늘 것으로 보입니다.

 

전국 아파트 수요 공급 현황을 보겠습니다. 2020년까지는 공급량이 전반적으로 수요에 비해 높은 편이고 2021년부터는 공급량이 수요에 비해서 적어집니다. 2022년 이후에는 현저히 부족해지는데요. 유동성이 많이 풀려 있는 요즘같은 시기가 그때까지 장기화될 경우 가격 상승에 대한 기대감 때문에 매수대기수요가 서울쪽에도 가격을 떠받칠 가능성이 있어 보이는 이유입니다.

 

비교적 최근에 입주한 아파트인 송도SK뷰인데요. 호갱노노에서 그냥 필터 걸어서 찾아 본 곳인데 대개 입주 초기에는 이렇게 매매가와 전세가 차이가 크게 벌어지기 마련입니다. 개발이 막 시작되는 곳이기 때문에 인프라 구축 초기이기도 하고 실거주 물량과 투자 물량이 비슷한 비중으로 섞여 있기 때문에 이 비중 차이에 따라 전세 물량이 엄청나게 나오면 가격이 일단 전세가 대비 반토막으로 시작했다가 2년마다 수천만원씩 뛰기를 반복해서 매매가를 따라가는 패턴으로 갑니다. 

 

가격이 오르는 곳은 매매가가 다시 뛰고 전세가가 따라 가기를 반복하는데요. 정부의 부동산 정책은 이 전세가 상승을 원천 차단하겠다는 의지를 보인 것이라고 할 수 있습니다. 그런데 수요에 비해 공급이 부족한 상황이 지속되면 매도자 우위의 시장으로 갈 가능성이 높기 때문에 전세 물량이 계속 말라서 전세가 상승으로 이어질 가능성이 높다고 생각합니다. 

 

■ 상생하는 임대 사업 지속 가능할까

그래서 경기도에서는 임대아파트 비중을 높이고 기본주택이라는 개념을 도입하겠다고 밝혔는데요. 꽤 구체적으로 진행중인 이 사업은 대략 6천만원의 보증금에 60만원의 월세를 받아서 비싼 아파트를 굳이 사지 않고도 좋은 지역에 살 수 있게 해 준다는 정책으로 추진 중입니다. 

 

30년 동안 입지가 좋은 지역에서 월세 60만원을 지불하고 살 수 있다는 것은 꽤 신박하고 귀가 번쩍 뜨이는 달콤한 말인데 기존의 전세제도와 그리 큰 차이 없이 임차인에게 매몰비용만 들이게 한다는 점에서 장기적으로 효과가 현저히 떨어질 가능성이 높습니다.

 

이 부분은 선택의 문제이긴 한데 나는 소유에는 관심이 없으니 평생동안 월세를 살더라도 입지 좋은 곳에서 살고 싶다는 철학을 가진 사람들이 많아지면 가능할텐데 실제 이런 입지 좋은 곳에 위치한 아파트가 100% 임대로 운영되지 않는 이상 결국 가격 상승을 동반하게 될 겁니다. 그게 인플레이션 대비 조금 더 오른다고 생각하고 5%씩 매년 올랐다고 가정하면 대략 15년이면 아파트 가격은 2배로 뛰게 되는데요.

 

임차인에게 이런 경험은 매수 대기 수요로 바뀌게 되는 계기가 될 가능성이 매우 높습니다. 이런 패턴은 과거에도 꾸준히 있어 왔던 형태인데요. 집값이 오르지 않는 눈치보기 장세에서는 전세 수요가 높고 수요가 높으면 결국 가격 상승으로 이어집니다. 전세 가격이 상승하다 보면 매매가와 거의 붙게 되는데요.

 

얄궂게도 이런 시점에 부동산 경기 부양을 외치는 정권이 들어서거나 세계 경제 흐름에 따라 저금리 기조로 유동성이 풍부해지거나 하면 매매가가 뛰기 시작할테고 전세를 살고 있던 임차인도 이쯤되면 집을 사야되는게 아닌가 하는 생각에 매수를 하게 되서 가격 상승이 랠리로 이어지는 경향이 생깁니다. 

 

■ 그린 뉴딜이 집값 잡는데는 훨씬 효과적이겠다

종합해 보면 바뀌는 부동산 정책이 집값을 잡는데 그리 효과적일지는 의구심이 들구요. 그린 뉴딜이 정착되고 지역이 살면 투기 수요가 잦아들거나 지방으로 이전할 가능성이 더 높다고 생각합니다. 온갖 좋은 인프라가 몰려 있는 서울, 경기권이 아니라 지방에서 산업이 살아 나고 사람이 들고 하면 자연스럽게 인프라도 생길테고 살만한 지역이 생길텐데요.

 

그런 면에서 그린 뉴딜로 대박나는 기업들이 지방에 사세를 확장해 나가는게 우리나라 집값 잡는데 가장 효과적일 것 같다는 생각이 드는군요. 지방 집값이 또 뛰기 시작하면 두더지 잡기식 핀셋 규제가 또 들어가겠지만 지방에 사는 사람들의 자산 가치가 올라가는 건 그대로 또 괜찮은 변화라고 생각합니다. 돈이 돌아야 소비가 생기니까요. 정부가 그린 뉴딜 잘 했으면 좋겠네요. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.