아파트 수요 공급 가격에 진짜 영향을 미칠까

안녕하세요. 부동산에 관한 인사이트를 공유하고 있는 해영입니다. 연일 부동산 이슈로 시끄러운 요즘인데요. 임대차 3법도 통과가 됐고 거래절벽이 바로 올 것 같지만 확실히 거래량이 줄기는 했지만 이런 식의 거래량 감소는 정책 영향에 대한 평가를 거치는 숙의 과정이라고 봐도 무관할 듯 합니다. 그래도 여기저기 다 길을 막아서 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등의 투자는 확실히 줄어들 것 같네요. 지방으로 흐름이 번질 것 같은 느낌적 느낌입니다.

 

■ 인천광역시로 보는 아파트 수요 공급

그냥 눈에 들어와서 한 번 정리해 보는 지역인데요. 인천광역시를 예로 가격 흐름이 어떻게 움직였나 수요와 공급이 영향을 주는가 힌트를 좀 얻어 보겠습니다.

2018년까지는 공급량이 어마무시했는데요. 2019년부터 2021년까지는 적정 수준의 공급량이 보입니다. 중간에 선으로 그어진 부분이 적정수요인데요. 대략 1만 5천에서 1만 6천 세대 정도가 적정 공급량으로 판단이 되는 선입니다. 비교삼아서 공급이 급증했던 시점과 공급이 급감했던 시점의 가격 비교를 해 보겠습니다.

2017년 8월부터 2018년 8월까지 아파트 가격 상승률인데요. 중간에 보이는 네모가 인천입니다. 구별로 근소한 차이는 있지만 2~3%대로 정부가 밀고 있는 인플레이션 수준의 보통 가격 상승으로 마무리됐습니다. 오른쪽으로 보면 엄청나게 큰 빨간색 원이 보이는데요. 서울은 확실히 다르군요. 대부분 10%대 이상의 가격 상승을 보였습니다.

이어서 2018년 8월부터 2019년 8월까지의 상승률입니다. 대부분이 공급량에 휘청해서 힘을 못쓰고 있는 모습입니다. 이건 아래에서 미분양과 준공후 미분양 추이로 한 번 비교해 보겠습니다. 2019년까지는 인플레이션 수준의 상승률 외에는 거의 없었다고 봐도 무방하겠네요.

단순히 수요 공급이 원인이다라고 하기에는 정부 정책이 20개가 넘도록 쏟아져 나오는 와중이었기 때문에 서울의 상승세가 주춤하고 풍선효과로 인천으로 옮겨 붙었다고 평가할 수도 있는데요. 묘하게도 공급이 줄어들기 시작한 두 번째 해에 이렇게 가격 상승이 큰 폭으로 있었습니다. 이런 흐름으로 본다면 내년까지는 괜찮고 내후년에는 공급량 증가로 다시 어려워질 것으로 보이는군요. 

 

■ 인천광역시 미분양과 준공후미분양

수요와 공급이 어떻게 소화가 되고 있는지를 보려면 이 미분양과 준공후 미분양을 봐야 됩니다. 단순 미분양은 어딜 가나 있을 수 있는데요. 준공 후 미분양은 입주가 시작됐는데도 분양이 되지 않은 악성재고 개념이니까 심각하게 봐야 되는 숫자입니다.

2016, 2017년까지가 거의 피크였는데요. 중간에 두껍게 올라온 바 형태의 기록이 모두 준공후 미분양입니다. 두껍게 쌓여 있던 이 악성재고가 2018년에 가서야 정리가 되기 시작했는데요. 2019년 6월을 피크로 싹 소화가 되는 분위기입니다. 지금은 미분양과 준공후 미분양이 거의 없어 보이는 수준으로 떨어졌습니다. 2019년부터 2020년까지 이어진 상승의 원인이 보이는데요. 

 

과거 준공후 미분양 아파트들도 소화가 차례대로 되고 수요 대비 적정한 공급량으로 추가 공급이 없으니 자연스럽게 가격 상승으로 이어진 모습입니다. 앞으로 분위기는 당분간 괜찮을 것 같은데요. 2022년부터가 문제네요. 항상 가격이 오르고 나면 공급이 몰리고 공급이 몰리고 나면 수요가 빠지고가 반복되면서 가격의 굴곡이 발생하는데요. 

 

대차대조표 불황이라고 하는 샀는데 자산 가치가 떨어져서 가계가 불황으로 이어지는 상황을 막기 위해서도 내 집 마련을 위한 적당한 가격을 찾을 때도 이런 수요 공급 곡선과 가격 움직임의 변화를 비교해 가면서 찾아 보는게 도움이 되리라 생각합니다. 정확히 결론 내리기는 어렵지만 수요 공급이 어느 정도 영향은 미친다로 볼 수 있는 그림 소개해 드렸습니다. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.