부동산 투자 수요를 간접적으로 확인할 수 있는 방법

안녕하세요. 해영입니다. 작금의 우리나라 상황에서는 '부동산 투자'라는 단어를 꺼내는 것조차 실례가 되는 것 같아 황송해서 단어 선택을 '부동산 투기'라 해야할지 얼마간 고민을 했는데요. 넓은 의미로 그냥 투자 수요를 확인할 수 있는 방법 소개해 드리려고 합니다.

 

■ 간접적인 데이터인 이유

이 정보의 맹점은 단순히 외지인이 해당 지역의 부동산 혹은 아파트를 구매했다고 해서 그걸 투자 수요로 봐야 하느냐는 점이 있는데요. 이 정도는 뉴스에서 데이터를 거르지 않고 여과없이 보여주는 상황에 비하면 꽤 준수한 내용이어서 데이터를 보고 아 어느 정도 수준의 외부 유입이 있었구나 하고 판단하는 것만으로도 꽤 도움이 되리라 생각합니다. 

 

앞으로 다룰 자료는 외지인이 해당 지역의 아파트를 구매했다고 확인된 자료인데요. 실수요자의 증가로 구매한 자료일 수도 있고 진짜 투기 수요로 집중된 것일 수도 있어서 아파트 수요 증가를 보여 주는 경향을 파악하는 자료로 활용하는 것이 좋습니다. 

 

■ 호갱노노 외지인 거래량 확인 방법

예전 포스팅에서 소개했던 호갱노노를 통해 쉽게 확인할 수 있습니다. 포털이나 앱을 통해 접속하시구요.

아무 것도 입력하지 않은 상태에서 왼쪽 아래를 보면 위와 같이 여러 메뉴가 있습니다. 최근 신고가 거래 내역도 조회할 수 있구요. 오늘 확인하고 싶은 내용은 박스로 표시해 놓은 '외지인비율'입니다. 클릭해 봅니다.

전월대비 차월의 거래량 차이를 보여 주는 자료입니다. 실거래가 신고기한이 60일 이내이기 때문에 자료를 업데이트하는 주기도 그 정도의 텀이 발생하게 됩니다. 그래서 보여지는 데이터는 4월과 5월 사이 있었던 거래량에 대해 보여주고 있구요. 구미, 김천 등이 전월 대비 거래량이 꽤 증가했음을 알 수 있습니다. 

 

왼쪽 밑에 박스에 보면 전국구로 순위를 확인할 수 있는데요. 전라북도 정읍시에 무슨 일이 있나 싶을 정도로 거래량이 급증했습니다. 이어서 수원시 팔달구가 2위를 차지했구요. 김해시도 거래량 기준 외지인 비율로 보면 어마무시하게 들어갔네요. 1위와 3위 한 번 참고로 살펴 보겠습니다.

 

■ 외지인 부동산 수요 급증한 정읍 무슨 일

인구가 10만 정도 되는 작은 도시이고 이렇다할 개발 소식도 없는데 외지인 비율이 전체 거래건수에 비해 84%를 차지하는 건 뭔가 수상한 구석이 있는데 말이죠. 자료를 찾다 보니 정읍에 SK넥실리스의 투자 계획이 나온게 있는데 이게 그 정도의 수요를 일으켰나는 점에는 의문이 있습니다. 

 

SK넥실리스는 요즘 핫한 전기차 배터리에 들어가는 동박을 제조하는 회사인데요. SKC의 자회사입니다. 장사가 잘되고 있고 앞으로의 수요도 확실해서인지 공장을 계속 증설하고 있는데요. 4공장이 올해 완료됐고 5공장은 증설 계획을 이미 발표했고 6공장까지 증설하겠다는 내용의 보도가 있었습니다. 현재는 직원수가 300명이 채 안되는데 앞으로 직원수도 늘고 얼마간의 수요는 생길 것으로 보이는 부분이 있네요. 이런 경우는 단순 투자 수요라기에는 무리가 있어 보입니다.

 

■ 경상남도 김해시 수요 급증은 투자 수요일까

김해시는 최근까지 알게 모르게 나오는 부동산 구루들의 추천 지역 중 하나였습니다. 가장 큰 이유는 수요에 비해 공급이 턱없이 부족할 것이고 그에 비해 인구와 세대수는 지속적으로 증가 추세에 있다는 것이 아닐까 하는데요. 개인적으로도 관심 있는 지역으로 오랫동안 지켜 보고 있었는데 거래가 엄청나게 증가했네요. 그래서 살펴 봤더니 확실히 가격 변동이 크게 있는 지역이 있네요.

최저점 가격이 1억 3,500만원 정도로 나오는데 7월 거래가 기준으로 1억 7,300만원으로 3천만원 이상이 올랐네요. 같은 아파트 단지 내에서도 가격차이가 꽤 있으니 단순 가격으로 비교는 무리지만 상승 추세로 전환한 듯한 그림임은 틀림없습니다. 이 외에 비교적 신축 아파트도 가격적으로는 좋은 평가를 받기 시작한 것 같군요.

그래서 수요 공급도 한 번 확인해 봤는데요. 2019년에는 수요에 비해 공급이 어마무시하게 많아서 가격적으로 확실히 위축될 수 밖에 없는 환경이었던 것으로 판단이 되구요. 올해부터는 수요와 공급이 거의 일치하고 내년부터는 공급이 부족해지기 시작하는군요.

미분양 지형도 살펴 보겠습니다. 준공후 미분양이 일부 증가하는 경향이 있지만 전체적으로 미분양 세대가 2019년 폭증했다가 드라마틱하게 소화되고 있는 모습을 보이고 있습니다. 2019년 공급이 그렇게 많았는데 이게 소화가 되네요. 앞으로 상승요인이 많아 보이는 지역입니다. 

 

부동산 투자 수요를 호갱노노 앱을 통해 확인할 수 있는 방법을 소개해 드렸는데요. 정읍은 올해부터 김해는 내년부터 계속해서 공급 부족이 예정되어 있어서 가격 상승 압박이 있을 것 같군요. 정읍의 경우처럼 서울에서 대거 매수세가 유입이 됐다고 해서 단순히 투자 수요로만 예단하기는 어려운 자료입니다. 공장 완공으로 인해서 일거에 들어온 실거주 수요일 가능성이 있을테니까요.

 

전체적인 경향 해석에 관한 참고 자료로 활용하시면 좋을 것 같습니다. 뉴스에서 투기 수요로 예단하고 자료를 뽑아 쓰는 경우가 있는데 이런 정보를 왜 걸러 들어야 하는지도 알 수 있구요. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.