세계 부동산 흐름으로 보는 임대차 3법의 맹점

안녕하세요. 투자 인사이트에 도움이 되는 정보를 소개해 드리고 있는 해영입니다. 오늘은 임대차 3법에 관해 이야기해 보려고 하는데요. 간단하게 임대차 3법이 뭔지부터 정리해 보겠습니다.

 

■ 임대차 3법 대령이요

전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 3가지를 합해서 일컫는 법안입니다. 7월 31일부터 국무회의 통과하면서 바로 시행되기 시작했는데요. 말이 어렵지만 전월세신고제는 전세나 월세 계약을 하면 30일 내에 신고하라는 이야기고 전월세상한제는 임대료 상승폭을 계약 임대료의 5% 내로 한정하는 법안입니다. 

 

계약갱신청구권제는 편의점에서 많이 볼 수 있는 2+1같은 개념인데 2년 계약하면 2년 더 계약할 수 있는 권리를 부여해 준다는 2+2 제도입니다. 대신 2년 더 계약할 때 임대료 상승폭은 5% 내로 제한한다는 이야기지요. 여기에는 몇 가지 그릇된 인식에서 출발한게 분명해 보이는 정치적 발상들이 꽤 깔려 있어서 정리해 봅니다.

 

■ 우리나라 집값 상승 그렇게 심한가요?

팩트부터 짚는 걸 좋아해서 팩트부터 가 보려고 합니다. 우리나라 집값 오르긴 확실히 많이 올랐습니다. 그런데 서울, 경기, 대도시 위주로 많이 올랐어요. 지방은 계속 내림세인 곳이 태반이었는데요. 최근에 그나마 조금 상승하는가 했는데 여기에 또 제동을 걸었습니다. 평균적으로는 얼마나 오르고 있느지 해외 사이트를 뒤져 봤습니다.

순서대로 1년, 5년, 10년새 얼마나 올랐는지를 보여주고 있는데요. 10년 동안 상승폭이 두드러지는 브라질, 칠레, 콜롬비아, 홍콩 등은 100% 넘게 올랐네요. 10년에 100% 오르려면 72의 법칙을 동원하면 매년 7.2%씩 올라야 되는 가격인데 이런 국가들은 물가상승률 대비 집값이 확실히 더 올랐습니다.

한국 보겠습니다. 5년내 11% 정도 10년동안 24% 정도 올랐는데요. 생각보다 많이 안 올랐다는데서 놀랍고 심하게 오른 곳이 편중되어 있다는 사실에 혀를 내두르게 됩니다. 미국, 영국 등이 비슷한 수준 혹은 그 이상 올랐습니다. 이렇게 놓고 보면 선진국 중에서는 우리나라빼고는 다 자산 버블이다 싶을 정도로 많이 올랐네요. 우리는 지역버블이구요. 

 

■ 임대차 3법의 허점

1. 시간을 가진 자는 못 이긴다

예전에는 전세계약 기간이 1년이었는데 이게 2년으로 올랐다가 이제 4년으로 올랐습니다. 이게 정치적으로 보일 수 밖에 없는 이유가 현 정부, 정당이 정권을 가지고 있는 4년 동안만 집값 상승을 막으면 된다는 얇은 생각에서 온 것이 아닌가 하는 생각이 들 수 밖에 없는데요.

 

4년 뒤에 다른 세입자와 계약할 때 시세 상승분만큼 전세금을 올려 버리면 되니 여유 있게 투자하고 있는 사람들에게는 그리 효과가 없어 보입니다. 새롭게 전세집을 찾는 사람에게는 항상 부담이 되는 일이 되니 이제 실거주 수요가 증가해서 집값 상승을 더 부추길 것으로 보입니다. 다음 정권도 같은 당에서 가져 간다면 큰 뒷통수가 될 수도 있습니다. 

 

2. 돈을 가진 자는 못 이긴다

갭투자 막겠다고 대출 비율 떨어뜨리고 막고 해도 결국 돈 많은 사람은 못 막습니다. 양도세 50%를 먹여도 10억 오르면 5억 먹는데라는 생각이 들면 돈 많은 사람들이 투자 안할 이유가 없습니다. 위에서 정리했듯이 집값 상승은 세계적인 추세였고 유동성이 역사 이래 상상하지 못할만큼 풀린 지금, 역대급으로 이자가 낮은 지금 실거주 수요와 돈 많은 이들의 투자 수요를 막기에는 그리 효과적으로 보이지 않습니다.

 

3. 시장 흐름은 못 이긴다

그 동안 정부 규제로 인해 거품이 꺼지는 일은 못 본 것 같네요. 시장의 치명적인 오류로 인해서 거품이 빠지는 건 많이 봤는데 말이죠. 당장 금융위기도 프라임 모기지 놔 두고 서브프라임 모기지로 파생상품 돌리다가 말도 안 되는 거품이 껴서 터지는 바람에 생긴 위기였고 그 이전의 위기도 튤립버블이니 닷컴버블이니 시장 스스로 그릇된 길로 가다가 터지기를 반복했는데 이런 정책은 그래서 다분히 정치적입니다. 지금의 흐름을 뒤로 조금은 늦추고 싶어 하는 것 같은데 글쎄요네요.

필리핀 어쩔...

 

■ 나름의 결론

이재명 도지사는 기본주택 개념을 들고 나왔던데 이런 지엽적인 집값 대응 방식은 집값 상승 요인을 제거하는게 아니라 세입자의 자생력을 떨어 뜨리는 결과로 이어질 수 있다는 점에서 허점이 많습니다. 도 차원에서 임대로 사는 사람들에게 전세금 수준의 보증금을 받아서 도 주택공사의 재정은 괜찮은 수준으로 유지하면서 헐값에 임대를 줄 수 있다는 점을 장점으로 내세웠는데 나머지 70%의 거래가 되는 일반 아파트들은 계속 시장 흐름에 따라 가격은 올라 가고 상승할 수 밖에 없는데 뿌리부터 바꾸지 않는 이상은 집값을 안정화시키는데 크게 기여하지는 않을 것 같습니다. 

 

30년 잘 살다가 나왔는데 임대로 살던 아파트가 재건축이 들어간다던가 하면 결국 또 땅값 오르고 지분에 따라 시장 가치로 평가해야 할 텐데 그 때까지 임대를 위한 아파트가 주변에 넘쳐 나지 않는 이상 올라간 시세를 서민들이 또 감당할 수 있을까 하는 문제가 있습니다. 이건 10년동안 살던 임대 아파트를 거주민에게 분양 줄 때도 항상 발생하는 일인데요. 부담없이 10년 살다가 막상 집을 살려고 하는 시점에 급등한 시세에 부담 급증하는 사례가 아직도 발생하고 있기 때문입니다. 

 

문제는 일자리인데 이 일자리를 지방으로 이전하고 신규로 공급하면서 발생하는 거주 문제를 시작지점부터 100% 임대로 한다면 이야기가 달라질 것 같습니다. 이렇게 안 되는거면 기존의 제도를 활용하면서 전국 각지로 균형 발전 위주로 정책 방향을 잡는게 순리라고 생각합니다. 결국엔 돈 있는 사람만 또 부자가 되는 형국이 되지 않을까 우려가 되네요.

지방에 일자리 좀 늘려 주세요. 지방에서 살기 좋게 해 주세요. 그럼 내려 가서 살려고 하겠쥬. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.