조정없이 강한 여수 부동산 전망

안녕하세요. 해영입니다. 오늘은 전라남도 여수시 부동산을 살펴 보려고 합니다. 인구는 28만 정도 되는 중소형 도시구요. 여기저기 지역별 현황을 찾다 보니 이렇게 조정없이 일관성 있게 강한 곳이 있었나 싶은 곳이어서 정리해 봅니다. 그 동안의 부동산 가격 추이를 보고 처음에 든 생각이 이 곳은 장기간 수요 공급이 안정된 곳이겠구나 하는 생각이었는데요. 수요 공급 현황부터 보겠습니다.

 

■ 여수 아파트 수요 공급 현황

가격 흐름과 수요 공급 현황 추이만 따로 뽑아 봤습니다.

2010년에 공급이 수요보다 많은 편이었고 2014년에도 조금 많은 편이었습니다. 2019년도 그랬구요. 2014년까지는 가격의 큰 변동없이 조용했는데요. 최근 공급량이 많을 때는 이마저도 소화하면서 올라가고 있습니다. 2019년, 2020년 초는 전국적으로 동반 상승이었지만 이전에도 수요가 많은 지역이었다는 판단이 드는데요. 미분양 흐름도 보겠습니다.

2010년 수요에 비해 입주량이 많았는데도 화끈하게 소화해 버렸구요. 2014년에 공급이 많았는데 1년도 채 안되서 소화해 버리네요. 무슨 조화인지 모르겠지만 2011년과 2012년 사이에는 외지인 매입비율이 많은 편이었고 2014년 이후에는 지역내에서 소화하는데도 충분히 해소를 합니다. 

 

2014년처럼 미분양이 곧 준공후 미분양인 구간은 기존 거주지역이 아니라 교외 지역에 새롭게 조성한 경우 시내와 접근성이 떨어져서 인기가 없는 경우 발생하는 편인데요. 이마저도 소화해 버리네요. 인근 지역내에서의 여수시로 진입 수요도 항상 많은 것을 알 수 있습니다. 

 

■ PIR로 보는 여수 부동산 전망

그 동안 전국 중소도시 위주로 정리해 보고 있는데요. 일관적인 흐름이 PIR이 높아졌다가 낮아졌다가를 반복하고 있습니다. 그런데 여수시는 그 동안 소개했던 지역과는 확연한 차이를 보입니다.

이렇게 말이죠. 별다른 조정없이 계속해서 오르고 있구요. 부침이 심했던 다른 지역과는 달리 일관성있게 계속 오르고 있어서 지금이 고점이 아닐까 하는 생각이 들게 하는 그래프입니다. 주변 지역과의 비교 분석이 필요하지만 여수만 놓고 향후 입주 물량을 보면요.

조정 가능성이 보이는 그래프입니다. 2019년을 제외하고는 공급이 많았을 때는 여지없이 주춤하긴 했었는데요. 2021년 많은 물량의 입주를 앞두고 있습니다. 이어서 2022년에도 입주 물량이 많은 편이구요. 경상도 여러 지역과는 달리 입주 물량이 충분하거나 많습니다. 

여수의 가장 높은 가격대 아파트가 많은 지역인 웅천동 어느 아파트 기준으로 보면요. 매매가격과 전세가격의 갭이 많이 벌어졌습니다. 평균 전세가율이 72% 정도였는데 지금은 61.1%를 기록하고 있습니다. 이 갭이 메워지는 추이를 보면 향후 움직임이 보일 듯 합니다. 개인적으로는 2021년은 실수요 관점이든 투자 관점이든 관망하는게 좋다는 의견입니다. 

 

이렇게 갭이 벌어지면 몇 가지 패턴으로 수렴하는데요. 매매가를 전세가가 따라 가는 경우, 전세가가 움직이지 않고 매매가가 떨어지는 경우, 전세가와 매매가가 같이 떨어지는 경우, 둘다 보합하는 경우 등입니다. 이 가격추이는 미분양 흐름과 같이 해서 체크해 보는게 좋을 것 같네요. 인사이트에 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.