2021년 포항 부동산 전망을 위해 봐야 할 것들

안녕하세요. 해영입니다. 오래간만에 부동산 이야기입니다. 정부에서 전방위에 걸친 조정대상지역 선정에 나서면서 부동산이 움찔하는가 했더니 움찔하는 지역빼고 또 움직이는 분위기네요. 부동산지인 메인에 보면 전국 아파트 가격 상승률 순위 10개가 보이는데 오래간만에 들어갔더니 순위가 완전히 바뀌었네요. 항상 1, 2위를 다투며 올라가 있던 세종시가 사라졌습니다. 

 

여기를 죄면 저기가 튀어 오르는 풍선효과가 톰과 제리가 쫓기고 도망치는 것처럼 투자 혹은 투기자들과 실소유자들, 정부 사이의 묘한 균형에서 왔다갔다하는게 보이는 요즘입니다. 포항은 남구가 최근 조정대상지역으로 지정됐는데요. 여전히 부동산 가격 상승률 상위권에 랭크되어 있습니다.

 

이렇게 전방위에 걸친 조정대상지역 지정은 사실 실수요자들마저도 등을 돌리게 하는 정책일 수 있는데요. 서울 강남은 10억하던게 20억하니까 제제 들어가서 조금씩 조정되는데 지방의 실수요자들 입장에서는 집가격이 땅깊은줄 모르고 떨어지다가 이제 반등해서 전고점 근처에 왔나 했는데 대뜸 조정대상지역으로 지정해 버려서 가겨상승 요인을 막아 버리는 것 같은 눈치를 주기 때문입니다. 

 

■ 포항 부동산 전망을 위해 봐야 할 첫번째 미분양 추이

수요와 공급 사이에서 균형을 이루며 올라가는 부동산 가격 추이를 살펴 볼 때 꼭 봐야할 것이 이 미분양 추이입니다. 준공후 미분양은 말할 것도 없구요.

2010년 한참 피크였다가 해소되면서 가격 상승이 있었고 2018년까지 미분양이 계속 늘다가 최근까지 계속해서 해소되면서 가격 상승을 부추기고 있습니다. 미분양이 해소된다는 것 자체가 공급이 줄었다는 것과 수요가 늘었다는 것을 얘기하기 때문에 정부 규제와 상관없이 항상 가격 상승의 에너지가 응축되어 있다고 생각해야겠습니다.

 

■ 포항 부동산 전망을 위해 봐야 할 두번째 수요 공급 추이

미분양 추이를 봐도 수요 공급 현황은 당연히 유추가 되는데요. 포항 전체 흐름부터 보겠습니다.

포항은 북구와 남구로 나뉘어져 있는데요. 전체적인 포항 아파트 수요와 공급 추이를 보면요. 1년에 대략 3천세대 정도가 필요한데 2018년에 9천세대 정도가 들어서면서 공급광이이 됐습니다. 미분양 추이와 같이 보면 이 때부터 막대그래프가 보여 주는 준공후 미분양 즉, 악성재고가 늘기 시작하는데요. 2020년까지 적정 수준의 공급이 이루어지면서 악성 재고도 다 해소가 됐습니다. 지금은 미분양이 거의 0에 수렴하고 있습니다. 

 

돌아와서 입주 물량을 보면요. 2021년과 2022년에는 전무하네요. 가격 상승이 없을 수가 없는 상태구요. 역대급 저금리 기조와 시장에 풀린 돈은 이를 더욱 부추기고 있는 상황입니다. 2023년 들어 공급이 조금 늘긴 하는데 그 동안의 공급 부족을 해소해 주기에는 부족해 보입니다.

남구만 떼 놓고 보면요. 2018년에 공급 과잉이 심했고 이후 계속 물량 부족에 시달리고 있습니다. 2023년까지 이 추이는 유지될 예정이구요.

포항시 북구는 사정이 조금 달랐는데요. 2020년까지도 물량이 꽤 있었습니다. 그래서 남구에 비해서는 덜 오르는 결과로 이어지지 않았나 판단할 수 있는 지점이구요. 2021년부터 흐름은 남구보다 더 좋을 것으로 보입니다. 일단 남구가 조정대상지역으로 지정이 됐고 입주물량은 앞으로 남구가 더 많을 예정이기 때문입니다. 대교 관련 개발 이슈도 있고 북구도 올해부터는 가격 상승에 탄력을 받을 것으로 보입니다. 

 

■ 포항 부동산 전망을 위해 봐야 할 세번째 대구 공급 추이

포항과 구미, 경산, 김천 등은 대구광역시 권역으로 보고 판단해야 할 정도로 밀접한 관련이 있습니다. 대구광역시가 상한선을 정하고 주변 도시들이 키 맞추기를 하는 경향이 있어서인데요. 대구의 공급이 많아지면 그만큼 주변 지역도 공급 물량에 눌려서 상승폭이 제한될 수 있습니다.

그래서 대구광역시 아파트 수요 공급 추이를 봤는데요. 2019년은 수요보다 공급이 적었지만 2020년부터는 계속해서 수요보다 공급이 미세하게 많아지더니 2022년, 2023년 들어서는 2배, 3배 가까이 공급이 많아지기 시작합니다. 포항의 공급량과는 비교도 할 수 없을 정도로 많은 3만세대가 들어설 예정인데요. 

 

이렇게 공급물량이 대장주격인 대구에 몰리면 주변 지역들도 덩달아 영향을 받을 수 있기 때문에 주의가 필요합니다. 다행인 것은 공급량에 비해 대구의 미분양 추이가 굉장히 양호하다는 거구요. 시장의 유동성과 향후 수요 공급, 그 동안의 미분양 추이를 고려하면 내년까지는 포항 아파트 가격이 계속 상승 압박을 받을 것이라고 판단할 수 있습니다. 포항 부동산 전망을 위해 챙겨 봐야할 것들 정리해 봤습니다. 인사이트에 미립자 팁이 되었다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.