임대인과 임차인 측면에서 전세 계약 갱신 청구권 해설

안녕하세요. 해영입니다. 금년부터 본격적으로 적용되기 시작한 계약 갱신 청구권 간단하게 후려쳐서 해설해 보려고 합니다. 대부분의 내용은 국토부에서 공개한 주택임대차보호법 해설집에 올라가 있으니 자세한 내용은 여기에서 참고해도 좋을 것 같습니다.

 

■ 임대인 입장에서

가장 큰 전제 중 몇 가지는 임차인에게 차임(전세보증금, 월세 등)을 청구할 수 있습니다. 2년 계약이 만료되어 계약을 갱신할 때 이제는 5% 범위 내에서 증액을 청구할 수 있습니다. 증액청구는 하고 난 뒤 1년 이내에는 다시 하지 못하는데요. 2년 전세 계약을 한다고 하면 매년 5%씩은 올릴 수 있는 셈입니다. 2년동안 10.25% 정도 증액할 수 있겠네요. 

 

임대차계약이 종료하면 임차인은 임대인에게 임대물을 반환해야 하구요. 임차인에게 원상회복을 요구할 수 있습니다. 벽에 못을 박는다던가 기본적으로 비치된 물품들을 훼손하거나 개조할 때 사전에 동의를 구해야 하는 이유이기도 하겠습니다. 전세 계약 갱신 청구권은 2020년 12월 10일을 기점으로 계약이 갱신되거나 새롭게 맺은 계약건에 대해서 적용됩니다.

 

기존에 살던 임차인이 2020년 12월 10일 이후 묵시적으로 계약을 갱신해서 2022년 12월까지 살 수 있다고 한다면 계약 갱신 청구권이 아직 살아 있는 것이라 2022년에 가서 계약 만료 2~6개월 전에 계약갱신을 요구하면 권리를 행사할 수 있게 됐습니다. 임대인 입장에서는 계약 갱신 청구권을 행사하기 전인 계약 만료 6개월 이전에 거래를 완료하면 새주인이 입주나 계약의 갱신을 결정할 수 있게 되기 때문에 6개월 이전에 계약을 정리해야 하는 이상한 관례가 생기게 됐습니다. 

 

■ 임차인 입장에서

임차인은 임대차 기간 2년을 주장할 수 있습니다. 반드시 2년으로 계약을 체결할 필요는 없구요. 1년으로 계약해서 갱신해서 거주할 수 있습니다. 전세보증금이나 보증금, 월세 감액을 청구할 수 있는데요. 예를 들어 역전세가 났을 경우 2억하던 전세가가 1억 8천만원으로 떨어지면 2천만원은 돌려달라고 할 수 있는 권리가 되겠습니다. 

 

이에 대해 계약서에 차임 감액을 금지하는 특약을 넣는 경우가 있으나 이 특약은 임차인에게 불리한 조항이기 때문에 효력이 없습니다.(주택임대차보호법 제 10조, 민법 제 652조 및 제 628조) 실질적으로는 이게 밀당이 되는 경우에 한해서 감액이 가능하겠죠. 전세가가 뚝 떨어져서 4천만원 빠지고 이랬는데 감액해 달라는 요구에 응하지 않으면 아예 보증금을 빼 달라고 요구할 수 있으니 적절한 밀당의 기미가 발생했을 때 가능한 일이겠습니다.

 

■ 계약 갱신 청구권 해설

임대인이나 임차인 입장에서 권리나 의무를 정리한 이유는 계약갱신을 청구하기 위해서는 양측이 모두 이 선의의 의무를 지켰을 경우 가능하기 때문인데요. 임차인이 차임을 성실하게 납부하지 않았거나 거주하다가 임차한 주택을 고의적으로 혹은 실수로다도 훼손했거나 하는 경우에는 이 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없습니다. 

 

임대인의 직계존속, 직계비속을 포함해서 임대인까지 해당 주택에 실제 거주하기 위한 목적으로 계약갱신 거절은 가능합니다. 이를 악용하는 경우 임차인이 입은 피해에 대해 임대인이 보상하도록 되어 있으나 많은 경우 법적 절차의 복잡함이나 걸리는 시간 등으로 인해 포기하고 나가는 경우도 많다고 하는군요. 또, 이사비 수준에서 임대인과 임차인이 보상을 합의했을 경우에도 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 

 

■ 주의사항

묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 어영부영 있다가 지나갔으니 썼다고 볼 수도 있고 안 썼다고 볼 수도 있는데 법적으로는 의사표시를 했을 경우에 한해서 행사된 것으로 보기 때문에 임대인 입장에서는 꼭 계약갱신청구권을 사용했다는 내용으로 계약서를 다시 쓰거나 문자메시지, 이메일, 내용증명 등으로 증거를 남겨야 겠습니다. 

 

전세 계약 갱신 청구권 행사를 막기 위해 계약서를 쓰는 단계에서 이걸 행사하지 않겠다고 쓰더라도 인정받지 못합니다. 임차인에게 불리한 조항이라서 그렇다고 하는데요. 임대인 입장에서 꼭 챙겨야 할 내용일 듯 합니다. 임차인 입장에서는 1년을 계약하든 2년을 계약하든 4년 거주는 확보할 수 있으니 주거 안전성 차원에서 이득입니다. 전세 증액도 1년에 5% 이내로 제한되니 좋구요. 실거주 목적이라고 나가 달라고 하는 임대인의 요구에 적당하게 방어할 방법이 크게 와닿는게 없는 건 맹점이네요. 도움이 되는 정보였다면 로그인 필요 없는 공감 버튼 클릭 잊지 마시구요. 또 돌아오겠습니다.